纽约新闻快讯 2025-05-30
图源spectrumlocalnews.com
在纽约州（New York State），一场关于租金管制的重要辩论正在升温。房东和立法者之间的紧张关系日益加剧，焦点是是否应将租金管制扩大到纽约市（New York City）以外的北部地区。这场争论的核心是《租户租金紧急稳定法案》（Rent Emergency Stabilization for Tenants Act，简称REST Act），该法案旨在使纽约州北部（Upstate New York）的城镇和村庄更容易实施当地的租金稳定政策。
背景：住房短缺与租金上涨
纽约州正面临着日益严重的住房短缺问题，导致租金飞涨，无家可归者人数也在不断增加。与此同时，许多居民的工资停滞不前，使得住房问题更加严峻。为了应对这一挑战，民主党立法者正在积极推动REST Act，希望赋予北部地方政府更大的权力，以控制租金并应对当地的住房危机。
REST Act：核心内容与争议点
REST Act 的核心在于允许北部各地区利用公共数据来证明住房紧急情况的存在，从而免去进行昂贵的空置率调查的需要。根据现行法律，即1974年的《紧急租户保护法》（Emergency Tenant Protection Act of 1974），纽约市以外的地区只有在宣布住房紧急状态，或证明住房空置率低于5%的情况下，才能实行租金稳定政策。然而，倡导者和立法者认为，空置率调查成本高昂、数据不可靠，且容易被房东操纵。
支持者：赋予地方政府权力
REST Act 的支持者认为，该法案将赋予地方政府更大的自主权，使其能够根据当地实际情况制定租金管制政策。他们强调，纽约市的住房结构与北部地区存在显著差异，因此需要更灵活的政策工具。该法案的发起人之一，州众议员萨拉娜·什雷斯塔（Sarahana Shrestha）表示，现行法律对北部地区的地方政府造成了不必要的负担。
统一租户奥尔巴尼公司（United Tenants of Albany Inc.）的执行董事峡谷·瑞安（Canyon Ryan）指出，现行的空置率调查存在缺陷，会将不适宜居住的建筑物也计算在内。他认为，REST Act 能够解决这些问题，并为地方政府提供更可靠的依据来实施租金管制。
参议员卡瓦纳（Brian Kavanagh）表示，在1973年时，纽约市并没有成千上万的纽约人居住在酒店和无家可归者收容所。他还提到，目前一些地区的房屋破败率非常高。
反对者：限制住房供应与质量
与此同时，房东们对REST Act 提出了强烈批评。他们认为，租金管制会限制经济适用房的选择，并阻碍新建住房单元的开发。纽约公寓（Apartments of New York）立法委员会的联合主席哈里特·鲍德温（Harriet Baldwin）表示，REST Act 和扩大的租金管制将降低北部地区的住房质量，并且在租金管制普遍的城市中，效果并不理想。
金斯顿案例：成功与挑战并存
自2019年纽约州议会对租金管制政策进行现代化改造以来，共有九个北部城市试图通过空置率调查来选择加入租金稳定政策，但只有金斯顿（Kingston）成功。然而，金斯顿仍然面临着关于租金上涨幅度限制的长期法律诉讼。金斯顿市议员米歇尔·赫希（Michele Hirsch）表示，由于大量纽约市居民涌入金斯顿，该市的家庭收入中位数在四年内上涨了40%，导致整体经济形势向上倾斜。
下一步：立法前景与优先事项
目前距离本届会议结束还有大约十天的时间，住房政策领域的民主党人正在努力推动REST Act 的通过。该法案能否获得通过，将取决于领导层对哪些事项的优先考虑。卡瓦纳参议员表示，该法案已获得广泛支持，并认为今年有望获得通过。此外，立法者还在努力推动其他提案，以扩大对老年纽约州居民的住房保护和援助，并使教堂和礼拜场所更容易在其房产上建造经济适用房。
其他相关立法
除了REST Act 之外，纽约州还在推动其他重要的立法。例如，一项旨在减少塑料包装浪费的法案已在纽约州参议院获得通过，目前正在等待众议院的批准。此外，特朗普政府（Trump Administration）正在寻求扩大东北地区的天然气供应，但这一目标受到了当地居民和民主党政府的强烈反对。
纽约州参议员利兹·克鲁格（Liz Krueger）表示，纽约州热能行动法案（New York HEAT’s year）今年可能会最终获得通过。热能法案已经在参议院多次获得通过，但是在众议院一直难以通过。她说，除了多年的修正案以外，最近的措辞修改实际上可能会使纽约西部摆脱困境，而这可能正是解决问题所需要的。
总结：利益博弈与未来走向
纽约州关于扩大北部地区租金管制的辩论，反映了房东、租户和立法者之间复杂的利益博弈。REST Act 的命运以及其他相关立法，将对纽约州的住房市场产生深远的影响。最终的政策走向，将取决于各方力量的角逐以及立法者对不同利益的权衡。
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