温哥华要闻导读 2025-05-29
渥太华讯 – 近日，卡尼政府（Carney government）新任联邦住房部长格雷戈·罗伯逊（Gregor Robertson，前温哥华市长）在一次媒体简报会上被问及：“房价应该下降吗？”他的回答是：“不，我认为我们需要提供更多的供应，确保市场稳定。我们需要提供更多可负担的住房。” 罗伯逊的回答引出了一个后续问题：卡尼政府承诺的“可负担住房”究竟是什么意思？
房价上涨早已不是什么新鲜事。在大多数年份里，加拿大普通住宅的标价都在上涨，除了像2008-09年全球金融危机这样的时期。而且房价预计不会很快下跌；预测表明房价将持续上涨。但对于购房者来说，关键问题不是价格上涨，而是价格上涨的速度是否超过了收入的增长速度。按照这个标准衡量，近年来加拿大的住房变得越来越难以负担。
以罗伯逊部长2008年至2018年担任温哥华市长期间为例。在此期间，温哥华典型独立或半独立住宅的价格从69万加元涨至198万加元，涨幅达187%。与此同时，温哥华典型家庭的税后收入仅增长了15%。今天，温哥华典型独立或半独立住宅的价格为238万加元。温哥华的房地产市场有些独特，但强劲的价格上涨反映了一个更广泛的全国趋势：即使收入增长停滞不前，房价也大幅上涨，这主要是因为由移民推动的人口增长所带来的住房需求继续远远超过新房建设。
这让我们回到了“可负担性”的问题。即使房价上涨，只要加拿大人的税后收入增长更快，住房也能变得更加“可负担”。这种情况以前也发生过——例如，在20世纪80年代末，税后工资的增长超过了房价的上涨。不幸的是，这种情况在2020年代似乎不太可能发生。事实上，尽管房价飙升，但加拿大的工资增长却停滞不前。因此，在2022年（可获得可比数据的最近年份），加拿大工资最高的省份阿尔伯塔省（Alberta）的典型工人收入低于美国低工资州，如密西西比州（Mississippi）和西弗吉尼亚州（West Virginia）的典型工人收入。
关键在于投资，这对于扩大住房供应、发展加拿大经济和提高工资是必需的。在一个像加拿大这样资本稀缺的经济体中，这些目标可能会相互竞争。因此，包括卡尼政府在内的加拿大各级政府必须采取能够吸引投资的政策，例如简化监管和改革资本利得税。至关重要的是，只有当加拿大人能够保留更多的收入时，收入的增长才能转化为可负担性的提高，但鉴于预计联邦支出的增加最终将导致更高的税收负担，这一点将变得困难。
即使加拿大能够调集所需的资源和政治资本来实现这一壮举，根据罗伯逊部长的说法，最终结果也只能是“确保市场稳定”。基于今天的价格，稳定意味着对于许多加拿大人来说，除非收入增长，否则住房是无法负担的。显然，住房供应只是解决问题的一半。为了在合理的时间内实现住房可负担性，政府不仅必须帮助促进住房建设的大规模扩张，还必须促进加拿大收入的大幅增长——而特鲁多政府（Trudeau government）未能做到这一点。
渥太华还必须制定移民和居住政策，以防止人口增长继续压倒住房供应并进一步推高价格。加拿大人应该从更广泛的经济挑战的角度来考虑住房可负担性，这不仅取决于住房供应，还取决于经济的增长、储蓄和投资的增加，以及政府征收的税收的限制。只有以广泛增长为中心的全面战略，才能使几代加拿大人实现拥有住房的梦想。
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