加拿大要闻导读 2025-05-13
图源www.credaily.com
2025年5月13日，房地产市场传来积极信号：多户型住宅（Multifamily）投资前景正在改善。投资者将目光投向核心增值（Core-Plus）策略，同时，预期中的降息也提振了市场信心 [1]。
市场情绪趋于稳定
根据博克迪亚（Berkadia）在2025年1月进行的首次多户型住宅投资者情绪调查（Multifamily Investor Sentiment Survey），市场正在逐步适应变化。调查涵盖了240位高级房地产专业人士的见解，他们管理着超过25亿美元的资产。调查结果显示，市场正从疫情后的动荡转向关注多户型住宅投资的长期稳定 [1]。
预计稳健增长
尽管仍面临一些挑战，但多户型住宅投资的信心正在上升。大约83%的受访者计划适度或积极地扩大其投资组合 [1]。 预计2025年租金将增长1-3%，这将支持多户型住宅投资的稳定回报。全美入住率保持在94.8%的稳固水平，表明随着新供应的放缓，市场需求依然健康 [1]。
策略调整与挑战
大多数多户型住宅投资者预计，在入住率稳定和新供应放缓的推动下，2025年租金将适度增长（1-3%）[1]。核心增值（Core-Plus）和价值增值（Value-Add）策略因其平衡的风险回报特性而备受青睐，同时65%的投资者计划适度扩大投资组合 [1]。 主要挑战包括不断上涨的保险和劳动力成本、承销困难以及偏高的利率 [1]。
利率预期与市场流动性
投资者预计，到年底，美联储（Federal Reserve）将降息两次，10年期美国国债收益率（10-Year Treasury yield）将在4.0-4.5%之间，这将改善下半年的交易流量 [1]。 超过一半的受访者预计，2025年美联储将两次降息25个基点。他们还预计，到年底，10年期国债收益率将达到4.0%至4.5%之间，这可能会改善多户型住宅的投资环境 [1]。 虽然今年上半年可能依然疲软，但投资者对下半年和2026年的市场活动更为乐观 [1]。
其他市场因素
房屋所有权成本的上升也增加了对多户型住宅的需求 [2]。根据Bankrate的数据，目前拥有房屋的成本至少是租房的1.5倍，这使得许多人无法进入房地产市场。此外，在经历了疫情后的建设热潮后，供应水平在全美范围内激增，尤其是在人口增长强劲的多户型和工业领域 [2]。 这给租金增长和房产估值带来了压力。虽然一些市场仍然面临供应过剩，但数据显示，过剩库存正在被稳步消化，多户型住宅在2024年打破了净吸纳记录 [2]。
专家观点
Baird的高级研究分析师韦斯·戈拉迪（Wes Golladay），富国银行（Wells Fargo）房地产投资信托基金（REIT）研究主管兼首席住宅房地产投资信托基金分析师杰米·费尔德曼（Jamie Feldman），以及瑞穗证券（Mizuho Securities）高级房地产投资信托基金分析师亨德尔·圣·贾斯特（Haendel St. Juste）分享了他们对多户型住宅行业的期望。分析师表示，多户型住宅房地产投资信托基金在2024年的表现良好，超过了更广泛的房地产投资信托基金市场 [5]。 截至11月13日，多户型住宅房地产投资信托基金的回报率为26.6%，而富时Nareit所有股票房地产投资信托基金指数（FTSE Nareit All Equity REITs Index）的回报率为10.3%。对于2025年，基于供应已经达到顶峰的预期，基本面看起来很稳固，这应为未来提高定价能力铺平道路 [5]。
根据世邦魏理仕（CBRE），多户型住宅空置率在第三季度出现两年多来的首次下降。世邦魏理仕（CBRE）还指出，153,300套的积极净吸纳量是自1985年以来最强劲的第三季度之一 [5]。
机遇与挑战并存
尽管市场普遍向好，但仍有一些障碍需要关注，这些障碍可能会影响交易：总体而言，债务的可获得性仍然有限。因此，我们预计可投资机会数量的增长将是缓慢的，融资仍然具有挑战性 [2]。 运营成本仍在扰乱一些项目。运营和建造房产的总体成本仍然很高，材料成本比疫情前水平高出40% [2]。 尽管总的来说，需求正在赶上供应，尤其是在多户型住宅的情况下，但一些市场和房产类型在2025年可能仍然供应过剩 [2]。
总体而言，2025年多户型住宅投资前景趋于乐观，投资者情绪稳定，市场基本面良好。尽管仍存在一些挑战，但随着供应放缓和需求增加，该行业有望实现稳健增长 [4, 6]。
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