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全球许多城市的公寓都是建成后才出售，有开发商表示，多伦多也应该效仿世界其他大城市，立即停止楼花销售的加拿大模式，公寓应该先建好再出售。
多伦多房地产开发商 Devron 的总裁普扬·萨法普尔（ Pouyan Safapour ）表示，多伦多在公寓建设方面需要放弃“预售”模式，他认为纽约市建造公寓大楼的方式才是正确的。
在那里，开发商从贷款机构获得建筑贷款和融资来建造公寓，在公寓建成后才能出售。
“这实际上比我们这里简单得多，”告诉《星报》。
“纽约市几乎所有项目都是先建后售，这意味着他们不依赖于开工前的楼花销售。”
Devron Developments 目前在建四个项目，共计约 1100 套公寓，其中一个楼盘项目是专门建造的出租房。
在大多伦多地区，大约 70% 到 80% 的公寓是楼花预售模式，以获得项目融资，其余部分由贷款机构和建筑商自有资金支付。
这意味着在公寓建成前几年房子人们就购买了，这种模式吸引了押注房价上涨的投资者，而不是最终住户购买长期住房。
萨法普尔认为，多伦多应该转变其公寓融资方式，效仿纽约、以及伦敦、哥本哈根、柏林、巴塞罗那、东京、巴黎、苏黎世等世界其他许多城市的做法，尤其是在目前市场上库存过剩、却看不到买家的情况下。
“开发商在楼盘项目动工前就预售了大部分公寓，这造成了产品和用户之间的割裂，”他说道。
“过去 20 年，公寓一直靠投机手段出售，并产生了巨大的多米诺骨牌效应。这是加拿大独有的问题；预售公寓的模式主要沿用加拿大模式。”
多伦多的公寓市场正面临大幅回调，价格自 2022 年 2 月的峰值以来已下跌近 20%。与此同时，4月份销售额同比下降30%，为2010年以来最低的4月份销售额（除疫情封锁开始后的2020年4月外）。
投资者是楼花的主要买家，他们更青睐小型公寓，因为这些公寓的现金流更佳。但在过去一年中，随着疫情期间火爆的房地产市场中预售的新公寓数量创下纪录，随着房价下跌和利率上升，投资者试图抛售手中的公寓。
然而，最终用户通常不想要“鞋盒”式的小型单元公寓，导致市场上这类公寓供应过剩。与此同时，许多楼花买家现在也无法完成交易，这危及了整栋公寓楼的价值。
然而，尽管库存过剩，但由于缺乏预售买家，开发商暂停了新的住房项目，公寓短缺的局面即将出现。专家表示，迫在眉睫的公寓短缺将引发供应危机。
萨法普尔表示，为了确保多伦多获得合适的供应并缓解住房短缺问题，开发商需要改变项目融资方式。
他表示，如果单元建成后才出售，开发商就能更好地了解最终用户的需求，从而提高产品质量，使其更具“价值”，因为供应是由想要居住而不是出租的人决定的。
但道明银行 (TD) 经济学家 Rishi Sondhi 表示，这种融资体系也有其缺陷。
Sondhi 表示：“这种先建后售的原则增加了风险，因为它对经济状况非常敏感。如果单元卖不出去怎么办？这可能会加剧经济低迷，增加固有风险。”
如果建筑商无法在建成后出售单元，就很难偿还贷款，而开发商也不想拖欠贷款。《纽约时报》2019年的一项分析发现，自2013年以来，纽约市约有25%的新建公寓未售出。
Sondhi补充道，这种替代融资模式也无法保证开发商能够提供合适的供应量，因此必须开发各种不同类型的新建项目，例如专门建造的租赁房、经济适用房以及更大的家庭单元。
虽然萨法普尔也承认公寓存在售罄的风险，但这种融资模式要求开发商和银行贷款机构在建设前谨慎考虑风险。
他表示，在加拿大楼花销售的融资模式下，买方或投资者在建设时承担项目风险，而在纽约市先建后卖的模式下，则由银行或开发商承担风险。
“我们应该扪心自问：谁更适合对产品、定价和市场做出审慎的评估和假设？是经验丰富的银行和开发商，还是散户投资者？”他补充道。
“我认为是前者，本质上，在我们加拿大的模式中，风险和利润收益被转嫁给了投资者和投机买家。我认为，先建后售的模式，风险和收益由我们开发商和银行共同承担，这对整个生态系统更有利，最终我们将获得高价值、高质量的终端用户住宅。”
https://www.thestar.com/real-estate/many-cities-around-the-world-sell-condos-only-after-theyre-built-this-developer-says-toronto/article_121b6bbe-bba2-4aa6-a502-920bfe6780a1.html
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