洛杉矶新闻导读 2025-04-27
图源www.jvmlending.com
在经历了动荡的几年后，加州（California）房地产市场在2025年呈现出稳定迹象。尽管可负担性仍然是一大挑战，但市场环境正在改善，为买家和卖家提供更为平衡的前景。
市场概况
行业专家预测，2025年加州房地产市场将呈现出韧性需求和温和的价格增长，尽管洛杉矶（Los Angeles）和硅谷（Silicon Valley）等关键地区的库存仍然紧张。数据显示，2024年末部分地区房价上涨了5-7%，但预计2025年的增长将放缓至3-5%左右。这意味着购房者、卖家和投资者都需要密切关注市场趋势，以及科技驱动需求的影响。
根据Zillow房屋价值指数（ZHVI），截至2024年11月30日，加州平均水平的住宅（Average California home）价值为778,355美元，比去年同期增长3.3%。房屋挂牌后平均22天内即可进入成交程序，显示买家需求旺盛，市场交易活跃。
利率与可负担性
抵押贷款利率是影响加州房地产市场的关键因素之一。疫情期间，买家享受了约3%的超低利率，但随后的加息在2022年和2023年将平均利率推高至7%左右，从而减缓了房屋销售并挤压了可负担性。研究表明，利率每上升1%，借款能力就会下降高达12%。展望2025年，专家预测利率可能会稳定或略微下降至6.5%左右。
尽管如此，住房负担能力预计将在明年保持稳定在16%，与2024年持平，但低于2023年的17%。这意味着首次购房者和低收入家庭仍然面临挑战。标准普尔全球评级（S&P Global Ratings）的一份报告预测，到2025年底，60%的家庭将因过高的价格而退出首次置业市场。
库存与销售
加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors，C.A.R.）预测，随着利率环境的改善，将缓解当前的“锁定效应（lock-in effect）”，并增加房屋供应量。预计2025年将吸引更多买家和卖家回到市场，促进房屋销售和价格上涨。C.A.R.预计2025年现有单户住宅销售总量将达到304,400套，比2024年预计的275,400套增长10.5%。
不过，房屋销量自2022年9月以来一直低于30万套。2025年2月，现有单户住宅销量达到283,540套（经季节性调整的年化数据），较1月增长11.6%，较2024年2月增长2.6%，为2022年10月以来的最高水平，显示出购房者活动的复苏。
区域差异
尽管全州销售额有所增长，但各地区的表现喜忧参半。旧金山湾区（San Francisco Bay Area）和中央海岸（Central Coast）的销售额同比增长，而远北地区（Far North）、中央谷（Central Valley）和南加州（Southern California）地区的销售额略有下降。在县一级，Calaveras县的销量增幅最大，而Tehama县的降幅最大。
旧金山（San Francisco）的房价在过去几年里一直在下跌，原因是人们因各种经济问题纷纷离开该地区，最近的原因是2022年开始的湾区（Bay Area）大规模科技裁员。Redfin的数据显示，截至2025年1月，旧金山县（San Francisco County）的房价中位数从2022年160万美元的峰值大幅下降了40万美元，降至120万美元。奥克兰（Oakland）也呈现类似的下降趋势，房价中位数从2022年的100万美元降至2025年1月的70.5万美元。
另一方面，在圣荷西（San Jose）和塔斯廷（Tustin）等地区，房价再次开始上涨。圣荷西1月份的房价同比上涨11.2%，而12月份为6.6%。塔斯廷在11月份下跌9.1%后，1月份恢复至同比上涨10.1%。
专家观点
加州房地产经纪人协会（C.A.R.）总裁Melanie Barker表示，待售房屋的增加以及借贷成本的降低，预计将吸引更多买家和卖家在2025年进入市场。C.A.R.首席经济学家Jordan Levine预计，今年晚些时候抵押贷款利率将趋于稳定，这可能会支持进一步增长。
穆迪（Moody's）经济分析师Matthew Walsh指出，去年美国房市供需呈现“拉锯”：由于利率居高不下、房地产价格高涨，加上库存持续低迷，有兴趣的买家多无力负担。他认为佛罗里达州（Florida）无论在房价过高或保险上，都存在极大的风险；由于该州房价涨速超过预期，当需求开始冷却时，会拖累价格，导致升值远低于全国平均水平，在某些地区，房价甚至会下降。
结论
2025年加州房地产市场预计将呈现稳定增长，但区域差异和可负担性问题仍然存在。买家和卖家应密切关注利率走势、库存变化和当地市场动态，以便做出明智的决策。虽然市场正在逐步恢复平衡，但首次购房者和低收入家庭仍需克服诸多挑战。
总体而言，2025年加州房地产市场将为精明的买家和卖家提供机遇，但成功的关键在于充分了解市场，并根据个人情况制定合适的策略。
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