加拿大要闻导读 2025-05-15
2025年5月15日，一份全球报告指出，加拿大（Canada）的住房负担能力危机正在恶化，主要原因是土地使用政策的限制[1, 3]。该报告名为《2025年国际住房负担能力调查报告》（Demographia International Housing Affordability 2025 report），由城市改革研究所（Urban Reform Institute）和前沿公共政策中心（Frontier Centre for Public Policy）发布，分析了八个国家95个主要住房市场，使用“房价收入比”（median multiple）来评估住房负担能力[1, 3]。
“房价收入比”是指房价中位数与家庭收入中位数的比率，比率低于3.0被认为是可负担的[1, 3]。目前加拿大全国的房价收入比为5.4，被列为“严重负担不起”类别[1, 3]。
在加拿大六个主要城市中，没有一个被评为可负担的[1, 3]。温哥华（Vancouver）以11.8的房价收入比位列全球第四，仅次于香港（Hong Kong，14.4）、悉尼（Sydney，13.8）和圣何塞（San Jose，12.1），被认为是“完全无法负担”[1, 3]。多伦多（Toronto，8.4）和蒙特利尔（Montreal，5.8）被归类为“严重负担不起”[1, 3]。卡尔加里（Calgary，4.8）和渥太华-加蒂诺（Ottawa-Gatineau，5.0）属于“非常负担不起”[1, 3]。埃德蒙顿（Edmonton，3.7）是六个被调查的加拿大市场中唯一被认为是“适度负担不起”的城市[1, 3]。
该报告强调，住房负担能力与土地使用政策之间存在密切联系，例如不列颠哥伦比亚省（British Columbia）和安大略省（Ontario）的绿化带（greenbelts）、城市增长边界（urban growth boundaries）和密度化要求（densification mandates）[1, 3]。报告作者温德尔·考克斯（Wendell Cox）表示：“加拿大曾经是一个中产阶级拥有住房的国家，但现在房屋所有权已经遥不可及。证据表明，限制性的土地使用政策与房价飞涨之间存在直接联系”[1, 3]。
报告还强调了一种令人担忧的溢出效应：随着温哥华和多伦多房价上涨，较小的区域中心，如基洛纳（Kelowna）、奇利瓦克（Chilliwack）、伦敦（London）和圭尔夫（Guelph）的负担能力也在恶化，这是由于无法负担的城市核心地区的人口迁移所致[1]。2019年至2023年间，加拿大最大的都市区国内净移民减少了近27.5万人，而较小的市场则增加了人口，报告称这一趋势为“反城市化”（counterurbanization）[1]。
报告总结说：“仅靠密度化无法解决危机。加拿大需要更多的人们想要居住的住房，包括城市边缘的独立式住宅”[1]。
为了应对住房危机，有提议建议实施土地增值税，以替代省级所得税，类似于美国（United States）一些州用房产税替代州所得税的做法[2]。提高密度，鼓励新建筑，并促进创造急需的“中间缺失”住房选择。许多住在交通枢纽和其他高需求地区附近的独立式住宅的房主，按照目前的价格，将无法负担他们现在拥有的房屋[2]。与此同时，工薪阶层和其他年轻专业人士通过创造经济价值为城市做出贡献，但却无法拥有房屋，他们必须支付高昂的租金或从城外通勤上班，这名工人缴纳的所得税往往比房产所有者缴纳的总税额还高，这似乎不太公平[2]。
新任住房及基础设施部长罗品信（Gregor Robertson）表示，应对本国住房危机的办法不是降低房价，而是聚焦建造更多房屋，增加供应[7, 12]。罗品信认为需要建造更多可负担房屋，加拿大政府自上世纪90年代以来一直没有建造可负担房屋，在加拿大造成巨大的房屋短缺[7]。
自由党党魁马克·卡尼（Mark Carney）公布了他的核心住房政策，承诺将加拿大每年新建住房数量增加一倍，达到近50万套[8, 9, 14]。为实现这一目标，自由党政府将设立一个名为“建设加拿大家园”（Build Canada Homes，简称BCH）的机构，监督开发商建设加拿大可负担住房的行动[9, 14]。
然而，多伦多建筑与土地开发协会（BILD）执行长Dave Wilkes警告称，新建一个国有公司可能只是“增加官僚负担”[8]。
结论是，加拿大住房负担能力危机是一个复杂的问题，与土地使用政策、人口流动和政府应对措施等多种因素相关。解决这一问题需要综合性的方法，包括放宽土地使用限制、增加住房供应和实施创新性融资机制。
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